北辰悅來壹號(重慶這些被投資客“占領”的樓盤，還能賣出去嗎（渝中、北區(qū)篇）)

來源：峰值財經(jīng) 發(fā)布時間：2024-05-09 瀏覽量：次

兩年前，萬科董事長郁亮說“未來房地產(chǎn)行業(yè)將回歸成國民經(jīng)濟中的一個普通行業(yè)”，貌似還不到兩年的時間，就成為了現(xiàn)實。

就目前的形勢來看的話，房地產(chǎn)的賺錢機會將會變得更小，樓市也將進入平穩(wěn)期。這種行情對于剛需購房者來說肯定是一件好事，但對于抱著賺錢心態(tài)的投資者來說這就不好了。因為在房價漲幅收窄之后，在房產(chǎn)持有成本居高不下的背景下實際上就是虧本的。而且可以預見的是未來很長一段時間市場上的房價都會保持穩(wěn)定的走勢，這種情況下之前那些曾經(jīng)高位入手的房產(chǎn)肯定會虧本。

從近期二手房平臺掛牌數(shù)據(jù)來看，掛牌的房子是越來越多了，好多小區(qū)有價無市！虧起賣都賣不脫，太多搶跑的，要打骨折才能賣的脫，當初買成1w，掛9000，有人比你更狠掛8000，8000的話還不如自持，你降不贏缺錢賣的。

現(xiàn)在一些樓盤就是投資客扎堆，要么就是規(guī)劃、發(fā)展不如預期，哪個來接盤？有些小區(qū)直接無人問津！一般來說一個小區(qū)，如果正在出售的二手房數(shù)量占房屋戶數(shù)的比例較高，就可以認為該小區(qū)的投資客較多，二手掛牌量比較高，但是流通性低的也是。那么重慶主城九區(qū)那些曾經(jīng)的流量盤、網(wǎng)紅盤、投資盤的掛牌量怎么樣呢？我們也梳理了一下，僅供參考。

渝北區(qū)

2021年渝北區(qū)商品房成交67610套，成交均價14424元/㎡。中央公園、空港新城、悅來、禮嘉、龍興、回興六個板塊貢獻率約80%。其中，中央公園板塊商品房成交量達到17430套，成為重慶樓市最熱門板塊。

渝北是樓市投資的重點區(qū)域，樓盤眾多，像中央公園、禮嘉、悅來等板塊尤為突出，其中中央公園可以說是投資盤最多的板塊，像中央公園的金輝中央名著掛牌量450套，成交量只有10套，還有400多套在售，再比如中交中央公園，分為很多組團，掛牌量數(shù)百套，但是只有前期的流通性比較好，華潤公園九里掛牌量190套，成交套為零。像禮嘉的樓盤，掛牌量也是很多，如此體量的房源，不知道要站崗多久。

其實中央公園板塊的在19/20年之間的樓盤投資的人不少，這也導致掛牌量很多，形成了價格內(nèi)卷！比如18年龍湖中央公園某盤，套內(nèi)2W左右，當時中央公園最貴的樓盤之一，現(xiàn)在最近的成交價格也是2萬不到，最低18500元/㎡。

除了中央公園之外，龍興也是最多投資盤的區(qū)域之一，比如融創(chuàng)瀚學融府、融創(chuàng)九棠府一期、綠城兩江御園、中航小鎮(zhèn)等樓盤，掛牌量都很多，但是成交量一雙手夠了。有的樓盤姑且還可以靠著學區(qū)溢價，有的真的就只能長時間站崗了。

比如龍興兩江御園網(wǎng)紅盤，今年6月份成交價達到了17000多元/㎡，最近的成績價格只有11500多元/㎡，價格浮動將近5000多元/㎡。這樣的價格跌幅，在現(xiàn)在的市場，也是一道奇景了。

據(jù)說，當初笑著去龍興買房的，沒幾個是高興賣房的。不得不說前幾年有多少人賺錢，現(xiàn)在就有多少人被套牢。

大禮照板塊

龍湖舜山府掛牌量 91，成交量 2

約克郡喜悅掛牌量224 ，成交量17

龍湖九里晴川掛牌量111，成交量 13 1

恒大御景半島掛牌量209，成交量 99

龍湖攬境掛牌量82 ，成交量8

龍湖兩江新宸森嶼掛牌量262，成交量 33

龍湖昱湖一號翠峯掛牌量234，成交量 11

遠洋九公子掛牌量170 ，成交量26

金科九曲河掛牌量71，成交量 5

江山樾三期北掛牌量386 ，成交量68

御景湖山景樾掛牌量263 ，成交量21

禮悅江山掛牌量120，成交量 7

中央公園板塊

金輝中央名著掛牌量450 ，成交量10

新江與城悠瀾掛牌量323 ，成交量34

華潤公園九里掛牌量 192，成交量 0

公園大道菁瀾二組團掛牌量146，成交量 33

魯能泰山七號五街區(qū)掛牌量 128，成交量 5

中交中央公園悅頌掛牌量249 ，成交量93

中交中央公園和頌掛牌量217 ，成交量3

龍湖景粼玖序掛牌量162

悅來板塊

國博領館三期掛牌量345 ，成交量40

江山賦悅江庭掛牌量157 ，成交量14

北辰悅來壹號景悅掛牌量175 ，成交量13

空港板塊

中國摩掛牌量462 ，成交量88

龍興板塊

融創(chuàng)瀚學融府掛牌量353，成交量 6 ，在租房源61

融創(chuàng)九棠府一期掛牌量106 ，成交量0

國瑞御府掛牌量75 ，成交量3

綠城兩江御園掛牌量288

龍湖長灘原麓掛牌量60

恒大云湖上郡掛牌量45

中航小鎮(zhèn)掛牌量116

江北區(qū)

2021年江北區(qū)商品房成交12961套，均價16321元/㎡！

江北區(qū)作為發(fā)展比較成熟的核心區(qū)，海爾路以西的各板塊各方面都比較成熟，新盤多集中在寸灘、海爾路、復盛等區(qū)域。因此就投資的屬性來說，可能相對不那么多。而且主要是很多新盤還沒有解禁，想賣也賣不了。

比較典型的應該就是中鐵建西派城，目前該小區(qū)均價23070元/平米，正在出售122套，歷史成交量為3，近90天成交量為零，近30天帶看185次，實在是比較低了。

中鐵西派城整個項目占地263畝，總建筑面積約93萬方，共分三期開發(fā)。西派城一期套內(nèi)就賣到了2萬+的單價，并且在2017年10月底首次開盤就創(chuàng)下銷售額破十億的記錄；2018年3月15日，二次開盤沒過多久就全部售罄。

那么快5年了，如今的成交價也就兩萬出頭，和剛開盤的時候相差無幾。這個價格扣除利息一個點中介費，一個點契稅，大修基金，5年利息，基本沒什么搞頭，能出手就算不錯了…，按照目前行情，西派城一期可能勉強能平過，二期得鐵定虧而且還虧不少。沒辦法，戶型面積太大了，位置也不算核心，17年高位入手的真的只能偷偷在被窩里哭了。

另外一個盤就是恒大御龍?zhí)旆?，目前小區(qū)均價21101元/平米，正在出售406套，歷史成交230套，近90天成交7套，近30天帶看280次，表現(xiàn)還可以的。

御龍?zhí)旆暹@堆房子，最高的已有64層，50多層的多得很，超高層本來成本就高，而且超高層的接盤俠極為難找！不過現(xiàn)在已經(jīng)停工了，真是唏噓不已。

當然，江北要說投資盤的話，自然也少不了鼎鼎有名的嘗試性“高端”坑盤——魯能星城海外灘，與同一區(qū)域的西派城形成強烈對比。目前小區(qū)均價17602元/平米，正在出售108套，歷史成交1套，近90天成交1套，近30天帶看30次。

魯能星城外灘項目最后一棟大概套內(nèi)19000多，前面的17000多！最近一套成交價格約15450元/㎡，估計勉強保本?？赡墚敵踬I在這里的都在懷疑當時買入的理由是什么。目前二手房成交量僅為1套，掛牌量卻有109套，可見流通性之差了。

沒辦法，對比周邊樓盤星城外灘優(yōu)勢不大，西派城品質(zhì)、御瀾道品質(zhì)被吊打，面對保利觀瀾位置又比不上。價格好一些，而整個寸灘沒有比魯能星城外灘更好的盤了，4和9號線雙軌是個加分項，不知道寸灘郵輪港能拯救嗎？

另外的就是像中海紫御江山天譽、華融現(xiàn)代城這樣的樓盤，掛牌量很多，投資的人想必也不少。比如中海紫御江山天譽正在出售的數(shù)量維持在250-300區(qū)間，樓盤總共才有2857戶，加上對外出租房源242套，加起來差不多就是五分之一多，這個數(shù)據(jù)不算少，不過前面的幾個組團還是賺了一些。

像融景城、龍湖春森彼岸等賣點比較足的樓盤，在市場上還是有足夠的號召力，當然，可能也是因為開盤的時機比較合適。

恒大御龍?zhí)旆鍜炫屏?05 ，成交量230 ，出租房源256

萬科御瀾道掛牌量278，成交量 183 ，出租房源78

萬科悅灣南區(qū)掛牌量218 ，成交量93

中海紫御江山天譽掛牌量 271，成交量 70 ，出租房源242

中鐵建西派城一期掛牌量 122 ，成交量3 ，出租房源43

華融現(xiàn)代城掛牌量270 ，成交量26 ，出租房源21

綠地新里櫻園掛牌量211，成交量 61，出租房源 22

魯能星城外灘掛牌量109，成交量1

北碚區(qū)

2021年北碚區(qū)商品房成交23469套，均價12796元/㎡！主要依靠蔡家、水土復興板塊貢獻86%。

北碚的投資盤主要集中在蔡家和水土兩個新區(qū)，特別是蔡家，因為樓市比較火的那會兒新盤很多，所以跟隨而來的投資者也是相當多。蔡家板塊比較典型的投資盤有萬科十七英里、金科集美嘉悅、萬科金域華府、龍湖椿山、博翠山等樓盤。

比如說萬科十七英里，目前小區(qū)均價16197元/平米，正在出售148套，歷史成交3套，近90天成交3套，近30天帶看130次。成交量都是最近兩個月成交的，最低成交價13563元/㎡。

這個項目從品質(zhì)上講，算是一個剛改項目，不過這個二手市場表現(xiàn)嘛，確實不大行。萬科十七英里的小高層是2018年7月開盤，次年1月就清盤了，價格感人建面1.2萬多，還是精裝！4年過去了漲了2000多，漲幅看著還將就，可能勉強保本。

再比如龍湖椿山，當時售賣的價格在蔡家算是比較貴了，建面1.2萬+，目前成交價格也在12000-13000元/㎡，漲了一點點還是，不知道漲的那點能不能覆蓋房貸和物管費，不過龍湖椿山每戶的價格比較大。

再者像金科集美嘉悅，2020年差不多套內(nèi)1.45萬，現(xiàn)在成交價建面12000-13000元/㎡，加上持有成本和貸款利息，能平過就出吧。

水土板塊的投資盤也不少，目前主要有金科嶺上，其他的盤大都還沒過2年的禁售期，后續(xù)像萬科四季花城、合景泰富景悅臺、中糧江州云錦、兩江曲院風荷等等，碰到現(xiàn)在的行情，只有虧本賣的份兒。

比如龍湖紫云賦2020年底洋房價格建面99㎡價格約140萬起，建面差不多14000元/㎡，現(xiàn)在的掛牌價在15500元/㎡，不知道有誰會買呢？

可以說，北碚是投資盤的主要集中區(qū)！

萬科十七英里掛牌量146 ，成交量3

金科集美嘉悅掛牌量275 ，成交量50

龍湖春山掛牌量60 ，成交量1

魯能北渝星城掛牌量289 ，成交量 50

金科金輝美院掛牌量258 ，成交量 43

中南玖辰一期掛牌量165 ，成交量10

金科城幸福里掛牌量293 ，成交量71

金科城37區(qū)掛牌量183 ，成交量58

萬科金域華府掛牌量100 ，成交量2

龍湖春山2期1組團掛牌量224 ，成交量 4

龍湖紫云臺掛牌量80 ，成交量5

金科金輝博翠山鑒博A掛牌量214 ，成交量 6

光亮天潤城二期掛牌量178 ，成交量9

渝中區(qū)

2021年渝中區(qū)商品房成交3937套，均價21999元/㎡！

渝中區(qū)貴為主城核心王者，新樓盤的價格比較高，對于投資者來說還是有一定的顧慮。不過在過去樓市大好的行情下，也有不少的投資盤誕生。比較出名的應該就是重慶天地、融創(chuàng)白象街和來福士了。

就拿重慶天地來說，當年瑞安在重慶天地共建設了7個住宅組團，分別有（雍江苑、雍江藝庭、雍江悅庭、雍江翠璟、雍江御庭、雍江翠湖和翠湖天地）。2017年由萬科接手開發(fā)剩余地塊，打造了翡翠系以及爆火的Top錦繡系，共5個組團（翡翠天麓、翡翠方舟、翡翠云階、翡翠湖山、錦繡濱江）。如此的體量，投資自然是少不了的。